房屋建成后，双方按一定比例分配房屋。比如说我卖1000万，给你30%就可以了，这个交不交营业税了？按照共同的比例，不是共同担风险，这不属于共担风险的行为，这个环节还是交营业税。房屋建成后，房屋按一定比例分配房屋，这种情况下，还牵扯到甲方等于双方直接分房子的行为，实际上还牵扯到一个风险的问题。如果共同分房子的话，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险不征营业税的行为。实际上大家在合作建房的过程当中，我们还要按照《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》，一方出资金，一方出地，这种情况下不属于合作建房，大家还需要明确。如果出地的一方，甲方出地，乙方出资金，这不属于合作建房，土地使用权没有发生转移，是甲方投资建房。乙方以货币资金购买房地产，就是看土地使用权有没有发生转移。一方出资金，一方出地，2006年21号文件，这个地方发生了一些变化，特别是2006年21号文，对于土地作价入股进行投资联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税总局关于合作建房营业税问题的批复》。

　　我们还要把土地增值税的问题进一步明确，实际上我们刚才说了，如果一方出地，如果出具资金这一方，等于实际上所有权发生了转移，谁是土地增值税纳税人？是不是甲方？甲方等于我用你的资金盖房子了，我把房子分给乙方的时候，等于我把房子卖给乙方了。合作建房屋这样一块儿，问题很多，一定要分析法律的关系。

　　投资分配方式下的所得税纳税风险。双方合作开发取得土地阶段，对取得土地的房地产公司而言，虽然此阶段并不涉及企业所得税，但合作协议条款例如利润分配条款的签订却会影响到后期所得税的交纳，不同利润分配方式，纳税规定不同，如不能够准确的把握，则会有较大的纳税风险。按照国税2006年31号文件的有关规定，开发企业以本企业为主体的联合其他企业、单位、个人合作或合作开发房地产项目，且该项目为成立独立法人公司的，按下列规定进行处理。

　　这个地方我觉得还要真正展开，还要展开讲。什么意思呢？我们简单的，说一下，大家就明白了。比如说房地产开发企业在银行取得资金越来越困难了，可能有一部分开发商，动员其他的企业进来，比如说，我作为房产开发商，房地产开发企业，我的地是我的，我缺什么？缺资金。这个是甲企业，乙企业有资金，现在的说法，甲方是房地产开发商，他们两个不成立共同的公司，就是动员乙企业投进来，乙企业投资2000万，甲企业给乙企业盖一栋办公楼，分一栋办公楼，双方约定一栋办公楼。开发企业以本企业为主体，他呢联合其他企业、单位、个人合作或者合资开发房地产项目。乙不是股东？不是，只是你有钱，你进来。实际上咱们两个怎么规定？税法规定：1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。倒过来呢？地的成本低，投资额大，可能不可能？投钱的这方干不干？肯定不干。投钱的这方等于把钱借给对方，占用我的资金把房盖起。分配的时候，这个楼的价格还不知道呢，我不知道是6000万的计税成本，我分办公楼还没有完工呢，这个楼就分给对方了，这个时候就等于预售，5000万收入就是按预售收入走的。如未结算计税成本，什么是未结算计税成本？就是这个楼的造价还没有出来呢。则将投资方的投资额视同预收收入进行相关的税务处理。原来31号文有规定。甲方是吸收乙方的资金，但最终分什么呢？分开发产品。

　　有的时候，不是分的产品，我们看开发企业分的项目利润，我是开发商，你给我投，我给你30%的利润，如果我挣3个亿，我给你30%的利润，给你9000万。30%可以分9000万，你投多少钱呢？投5000万，我答应给你分多少呢？分9000万。这种方式是不是变相融资的方式？31号文说了，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理，开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。第二，你这是不是投资？是投资不是借款？不是，你们两个是合作开发协议，所以你不能执行利息的利润。投资方取得该项目的营业利润、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业的所得税。收到利息的一方，是红利所得，如果是个人，还要补交个人所得税。如果是企业的话，税务机关说，取得投资方一方，也要按照股息、红利所得交税。

　　这里牵扯到这样一个模式，对合作者分配的利润不管不是法定的股东投资者，但是还是作为股息所得征税。对于现企业所得税法实施之前形成利润，按照2000年110号文件规定。新的所得税法规定，如果这个项目没有税率差的话，就不需要补税了。

　　这是讲了一下，购地阶段，购地阶段应纳税的税种我们看一下，实际上来讲，也是非常复杂的。这是讲了购地的风险，那么到地购完以后，就进入到开发阶段了，那么开发阶段这个阶段的风险是什么？这个主要就是前期工程费，包括总体的规划、设计、可行性研究、勘察设计、临时工程、七通一平或三通一平费用等。在开发建设阶段就分了，首先是前期工程费。首先就是前期开发，总体规划等，在这个阶段，经常发生委托其他单位，个人或境外公司提供劳务的行为设计，或者有的企业单独委托人做设计，这个阶段我们的税收风险主要来源于个人所得税的代扣代缴，还有跟境外企业合作的时候，还要代缴预提所得税的纳税处理风险。户型设计的纳税风险，合同条款当中纳税风险和交易的风险，这个过程我们要明确。

　　第一，支付个人劳务费的纳税处理风险。有的是个人设计，你要支付劳务费。房地产开发商支付款项的话，如果委托个人设计，你对个人支付的时候，还要代扣个人所得税。有的时候支付给境外了，有的大开发商寻求境外设计公司设计，自己也有设计人员，还要跟境外设计公司合作设计，这要给境外公司付劳务费，房地产开发企业要考虑，根据劳务发生地的原则判断是否交纳营业税，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条的规定，中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位或者个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例交纳营业税。你们只是通过互联网方式，把你要求的设计图纸发给对方，他设计好给你发过来，你们两个也签了一个合同。第一，美国一方交不交营业税？这就牵扯营业税的税种。这种情况是不交的。还有一种情况下，就是他派了四个技术人员到中国，然后设计了图纸，你付了1000万，这个时候交不交个人所得税？要交。如果他们没有公司在美国，就是几个人，那么房地产开发企业要代扣个人所得税。境外公司在中国境内取得所得没有？我们看，中华人民共和国企业所得税法，第37条规定，对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应交纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。在中国境内没有机构，也没有场所，但是还是在中国境内取得所得，他来四个人，给你设计收你1000万，实际上境外机构在中国境内应尽纳税义务。谁负责代扣义务呢？房地产开发商负责代扣义务。

　　那么房地产开发企业在前期工程阶段，也会存在着关联交易的纳税风险。房地产开发企业在合作当中，会出现关联交易的纳税问题。这个咱们就不展开讲了。

　　户型定位的纳税风险。户型设计阶段的纳税风险主要表现在户型设计结果会对后期纳税义务产生不同的影响，如果在设计阶段不能充分考虑到这些影响，可能会导致税收上的被动。如果增值率不超过20%的话，有可能实行免税的待遇。户型设计对于开发商来说，也是非常重要的。西安是144平方米之内，住宅是多少，都有规定，如果都属于普通住宅标准范畴，那么你就有享受优惠政策的待遇。当然各地执行标准不一样，大家要研究普通住宅还非普通住宅的界限。

　　另外还要注意房地产企业即建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。如果是商铺、营业网点，楼上是住宅，到时候交土地增值税的时候，应该怎么交？这个也非常复杂。如果合在一块儿算，土地增值税不用交，如果分开算，还要交很多增值税。我们就沟通，在这种情况下，应该不应该交土地增值税？国家土地局说，这个地方不用分开算。分开算，又牵扯到一个问题，成本怎么做衡量，你做帐的时候没有分开，怎么分摊你的计税成本呢？楼上建筑物卖3000块钱，下面卖10000块钱，税务机关往往按面积分摊你的成本，这样一算了，底商的增值额就特别大，还要交大量的增值税。所以说在户型设计当中，和前期会计处理当中也非常重要。

　　户型定位也非常重要。户型定位对于土地使用税和印花税也有影响。2008年24号文件规定，开发商在经济适用住房，商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用房，如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房经济适用房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商的土地增值税。

　　户型定位对外商投资企业购买国产设备增值税的影响，在基础设施的建设过程中，外商投资的房地产开与企业，需要购买供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设备，根据财政部国家税务局关于调整外商投资项目购买国产设备退税政策范围的通知，开发普通住宅的外商投资企业也可申请退还增值税。这一点很多企业都会疏忽掉，户型设计也非常重要。当然基础设施也非常重要。

　　实际上房地产开发企业，开发阶段税收周期更长了，基础设施费包括哪些呢？供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设施、以及绿化这些设施发生的设备以及安装费都在基础设施费项目内归集。1、预提费用是否可以税前扣除？2、外商投资房地产企业购买国产设备可否享受增值税退还政策？3、委托哪些单位施工需要代扣代缴营业税？这个阶段的风险，我们首先考虑到，因为有很多企业，可能在新的企业所得税法实施之前，对于预提费用是否可以税前扣除，内外资房地产企业规定是不同的。对于外商投资经营开发房地产的企业，由于基础设施建设与工程完工或土地增值税，企业所得税的汇算清缴工作不同步，造成一些基础设施费在房地产销售时进行预提。根据国家税务总局2001年142号文件规定，企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。对于内资企业来讲，2006年31号文件明确规定，预提费用不得税关扣除。31号文件已经作废了，大家一定要想到31号文件的法律效力已经失效了，这个政策随着新所得税法的出台，这个文件已经作废了。作废之后，配套的规定还没有出来。前一阵出来一个房地产开发企业预售阶段的纳税，这个问题出现以后，下一步还有一个配套办法，还有具体的文件规定，所以这个地方很复杂。咱们就不展开了讲了。

　　外商投资房地产企业购买国产设备可否享受是增值退税政策？咱们全国看来，这个政策用得不好，大连也不知道退什么，购买国产设备，退增值税怎么退？对于外商投资房地产开发企业没有对应的政策。五是咱们有很多税收政策，作为企业这一方，比较有意思，他对政策的理解不充分。我们2007年在东北有一家客户，他是外资房地产开发企业，一期交了6000多万所得税。我们就想了，他这个中外合资，外方占90%以上的股权，中方占得很少，按照外商企业投资所得税法的规定，外商如果再投资的话，可以享受退税40%。他没有想到，因为都是工业企业，外资房地产开发也可以享受这个政策吗？他不知道。你一期交了6000多万所得税，如果你找一个会计所做一个验资报告，把未分配的利润转成股本，这样就可以退40%的所得税，我们很多情况下，我们企业、房地产开发商就把这个政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我们就把所有的风险点，分析出来，基本上不让有遗漏，你没有想到，我可以想得到，使用我软件的使用者，你就不会有遗漏了。所以我觉得房地产开发企业税收风险非常之大，我们有很多文件没有看见，所以这样的，我们引出所有的文件，凡是跟他有关的，如果你一点，就进入相关链接了。在开发阶段、销售阶段，都是按照这样一个逻辑，这是非常重要的。由于时间关系，我不能分开都来讲。

　　实际上我们这次纳税风险识别系统的时候，是从6个方面识别的，一个是从咱们常规的从买地、开发建设、销售、物业管理，第二就是特殊业务。特殊业务就是债务重组、并购等非常规业务的风险识别。第三就是新的税种识别一遍。比如说西安，陕西省国税局、地税局有关的跟税务总局的补充文件，到这个地方了，陕西省国税局、地税局可能出一些文件，可能补充国家税务总局的文件。第六个方面就是按照新文件的新系统，我们出一个文件，补一个文件，风险随时添到你的软件里面了。下一步企业控制风险，这就非常重要了。

　　光开发阶段就讲了一下午，非常复杂，由于时间关系，这个就不展开讲了。

　　为了使我们的企业能够快速把风险加以识别，实际上我们还把房地产开发面临的难点问题也进行归类，我们的软件过程当中还有教练咨询模块，把房地产开发企业所面临的问题，进行了管理，实际上也是简要的说一下。这是一个问题一个问题的，比如说某一个房地产公司以土地使用权出资设立新公司，是否须缴纳营业税和土地增值税等，都是我们纳税人实务当中面临的问题，我们咨询模块的时候，把纳税人所有问题，可以很时务的问题，都做到一块儿，有时候是一些实际的内容。

　　比如说单纯转让土地使用权是否享受加计扣除20%的待遇。这个根据土地增值税的相关细节规定，从事房地产开发的纳税人可依取得土地使用权所支付的金额，及房地产开发成本，加计20%。如果把买的地直接卖了，不适用这个条例。未形成产品而仅是地皮的买卖，故不允许加计扣除，具体的判断，还须与当地主管税务机关做咨询沟通。

　　有的企业说了，以地投资于全资子公司可免征契税？这个我想，文件当中，也进一步明确了，根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地，房屋权属的无偿化转，不征收契税。是指母公司转到子公司之间的关系，以同一自然人设立个人全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间，同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。我们房地产公司在税收筹划的过程当中，还要掌握房地产开发企业的内容。

　　今天我们实际上今天只讲了买地这个阶段的问题，建房阶段呢，开发建设阶段讲了一点儿，没有讲全，然后是售房阶段，然后到管房阶段，按照这个顺序来，这是仅仅是我们思路当中的一个方面。第二个方面按照什么呢？按照房地产开发企业可能还有特殊业务，特殊业务可能更复杂，今天的时间可能更没有办法展开讲。

　　房地产开发企业还有很多主导的税种，我们讲了三个税种。等会儿我们留一点儿时间，把房地产开发中核心的税种这些风险做一个讲解，我们先休息十分钟。

　　主持人：大家请回到会场，现在开始讲课。

　　李记有：

　　刚才课下有几个问题，关于房地产土地使用税的问题，在房地产开发企业原来没有太多关注，现在加大了这方面的管理。房地产开发权证是否要交房地产土地使用税？有的公司是通过投标方式取得一宗土地，已签订了土地出让合同，但因未缴清出让金，尚未获取国有土地使用证，而我们当地的地税局就要求我们缴纳土地使用税，请问税务机关的要求有依据吗？税务机关的执行行为是有依据的，对房地产开发企业开发用地应自何时缴纳土地使用税，原税收规定是自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用权。缴纳时间发生了重大的变化，是财政部2006年186号文件，是按合同约定，什么时候土地交付使用的，合同约定交付土地使用的时间，你没有取得证，是按合同约定的时间。合同上没有约定的，按照合同签订起次月缴纳。

　　第二个商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入开发成本还是管理费用？均无特别具体明确的规定，但鉴于该项业务的特殊性，应属于企业会计准则存货所规定，使存货达到当前状态和场所所必须的开支，合理的指出应计入开发成本，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。

　　三、已部分销售的住宅小区，还要全额计提土地使用税吗？

　　实际上税法规定对购买户已办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经再归属你公司所有，依土地使用税条例规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割。北京2005年550号文件，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。那么税务机关，你要提供证据，提供相关土地使用权，在会计上权属相关转移的产品，和成本帐目处理做以辅助和配合。土地使用权已经转移，或招致税务机关不认可贵公司相关土地不予计税的行为。大家还要掌握这样一个规定。有的开发商已经卖了60%了，你能够提供证据，这一部分可以不交税了。

　　四、房地产开发企业有没有优惠政策？刚才已经说了，在这个方面大家可以了解一下。

　　刚才下面有人问这个问题，实际上我们作为房地产开发企业，指导的税种是营业税、企业所得税和土地增值税，那么今天我们把房地产开发企业主导的税种做一个简要介绍。

　　1、房地产开发企业在销售不动产中营业税的问题。房地产开发企业主导税种，第一个税种是营业税，营业税的主要问题是什么？比如说，房地产开发企业，预售阶段，收到的预售款，交不交营业税？收到预售款的当天，就发生营业税了，纳税就发生了。预售阶段，土地增值税是预征，企业所得税是预交的，预计的毛利率。今年新的企业所得税法出来以后，咱们回去查一下，预征怎么征？原来的预计毛利率，有20%、15%、10%的，然后减去期间费用，再减去相关税金，减不减土地增值税？减去相关的税，当时写营业税的附加，在31号文件当中，减去营业税附加，没有说土地增值税，但是实际上这个地方，土地增值税减不减？是减的。咱们以前是预售阶段，是预售的毛利率，实际上这个销售收入加上预计毛利率再去营业税附加，营业税附加没有说土地增值税，福建省就直接下文了，可以减土地增值税。这个时候减了，有什么问题呢？实际上减多了。有没有可能土地增值税是免的？有的。所以在这个地方很可能留下一个问题。清算的时间什么时候清算？完工的时候开始结算。土地增值税什么时候清算？因为清算的时间不一样，也会给房地产开发商造成很大的压力，这一块儿还没有算成土地增值税的清算条件，给房地产开发商造成的影响还没有感受到。 第一预售阶段。

　　第二在营业税当中，大家需要掌握的，营业额当中也就是代收的款项处理，房地产开发企业在销售房屋的时候代收维修基金等等，在山东还接触到别的公司代售别的业务，代收在营业款中怎么规定？要把代收的并到营业额当中，除非政策中明确规定的，除了维修基金。营业额当中代收款项，一定要明确。

　　第三在营业税当中，有的房地产开发企业把房子卖了，把周围的庄稼、林木、还有草皮都卖了，那么卖这些地方交不交营业税？按什么交营业税？我们房地产公司卖房子过程中，我把庄家、草皮一块儿卖了，也算销售不动产。地上建筑物和附着物，附着物包括庄家、草坪，实际上按照销售交税的。我们还有时候牵扯到委托代建，房子立项不是房地产开发企业，是委托方，比如我给大学盖教学楼，实际上谁立项，是以学校的名义到建委到相关部门立项的，然后是自建固定资产，但是我房地产开发商代建，我只约定了按照待建的5%或者8%收取手续费，这个项目投资2个亿，我们收8%的手续费，换句话讲8%多少钱？1600万。我只需1600万乘以5%来交税。代建是按什么交税？是按照服务业，你帮着给提供服务，来交税，所有权是谁的？人家甲方的，你转不转使用权？不转，但是这个过程当中会出现一个问题，如果你不同时符合以下条件，税务机管会认为你不符合条件。一、委托方立项。二、你不垫资金。三、施工方把发票开给委托方。如果不同时符合，你就等于销售建筑物了。

　　去年我们在山东有一家开发商签了一个协议出事了，你这个不属于委托代建，属于你在建。在这个过程当中不适用委托代建。大家还要注意很多问题，而房地产开发商说了，我在卖房子时候我是精装修，我还是精品房，这个时候我们是不是要考虑，比如说房地产开发商，这个房子假如说4000块钱一平米，每平米4000块钱，然后我还代收了500块钱的装修费。这种情况下，装修费按不按销售不动产交营业税？如果我们房地产开发企业没有收，我跟的装修公司签合同，装修公司收，这种情况下，房地产开发企业不交。这种方式，装修是谁完成的？装修公司。

　　还有一种情况下，我房价定在4500元，然后我每平假说2万平米，我自己花了1000万的装修费，装修公司给我开了1000万的发票，我把装修费打包到房价里面去了，但是房地产开发商收到施工发票1000万，装修费是不是成本？是期间费用还是成本？是成本，是成本，我们要加计扣除20% ，在精装修过程当中是装修公司直接对购房者，还是由施工企业直接对我房地产开发商，这两者之间要算一笔帐，特别是临界点的时候，这个房子怎么算更合适？应该爱一个细微的差异。前一段时间我们算过一次，房地产开发企业在营业税当中，还有可能出现什么问题呢？销售先租，后售，还有售后，回购，或者回租。房地产开发企业一点点的概念，房地产开发企业先租，租的过程当中，交不交税，交营业税、房产税，当然还有企业所得税，在这个过程当中，土地使用税交不交？交。后者属于什么？销售不动产。销售的环节成两个阶段，回收是代扣，你不是纳税人，对方是纳税人。房地产开发商经常会有什么问题呢？以房抵工程款，或者以房抵债，或者以房进行投资，还有可能以房做投资，等等。这就是说，在这个过程当中，他所面临的一系列问题，我们看房和工程款交不交营业税、企业所得税？都交。以房做投资呢？那不一定交不交。你看是不是风险，如果共同承担风险不交，如果按照一定利润收取的，按提成还要交。这是第一个投资的环节。

　　以房投资交不交土地增值税？也分两种情形，因为房地产开发企业以开发产品对外投资，那么2006年的31号文件，明确规定是视同销售。土地增值税要交，你不适用95年的文件，企业增值税你房屋做投资，属于视同销售的范畴，企业所得税也要交，这个地方顺便把这几个政策，在模糊地带都需要明确一下。以房作为股东分配，我们不分钱，直接分房子，是不是都是销售？以房子做股东分配，所有权发生转移的，企业所得税、增值税都交了。

　　房地产开发企业经常发生甲供材。开发企业在盖房子过程当中，施工企业是乙方，咱们买材料了，在这个环节中，出了一些问题。乙方怎么交税呢？不管是包工包料还是不包工不包料？都应该交税。对方约定相关的税金由谁来承担？甲方。房地产开发企业、施工企业报价单非常有意思，家装的时候，包括料钱、人工成本、运输费多少钱，后面就是税金多少钱，人家报价的时候把税金含进去了。我们报价5万也好，10万也好，我们含税了，我们还需要对方给我们付税金，我们这个行业报价非常含蓄，报一个价就完事了。这个税金由谁提供，谁承担。作为房地产开发企业施工一方，往往报价把这两个都含，把税金单独列出来，这个时候经常出现一些问题。作为房地产开发商，怎么核算。税务机关要把握两点，要多开施工费用，要双重扣除。第二个在过程当中，大家一定要理解，施工企业开发票，含不含料钱？不含。发票可能含1000万，他实际上不是按1000万交的税，是按1000加你的料钱3%交的税。在实际操作当中，很多企业五花八门，有的要求施工企业多开发票，你得把料钱给我交进去。还有很多规定，不让施工企业买材料。说明税务机关总的文件当中没有规定好，文件规定的不细，导致一个地方一个说法，所以这个地方也要明确。

　　第八项，房地产开发企业，他有可能买烂尾楼的。我买个烂尾楼，对方把烂尾楼转给你的时候，对方交不交税？也就是说对方给你开不开发票？这就牵扯到一个问题，我这个楼盖了20层的楼，现在盖了16层，我无力建了，我现在转让。你作为承接一方，一般都是市政府协调，在这个过程中，把房子盖到16层了，它还需要大量的费用，内部装修、外部装修费用，这个时候转给你了。已经是施工阶段，让销售不动产交税。你接着盖，又投了几个亿，把房子盖好再卖，你交营业税怎么交？可不可以接着交？这个地方有争议。我们按照16号文件，可以减少购置余额营业税，这个文件不适用房地产开发企业。这是第一，第二，这种情况下，他不属于差额交营业税的范畴。说你的房子等于没有盖完接着盖，虽然你买的是半成品，现在你盖成成品，你是追加投资，这个过程当中，有争议。

　　大连市地税局解释，如果差额交税，买来的是成品，卖的还是成品，你使用了一半又转让了。但是营业税怎么规定的呢？实际上销售不动产转让，卖的还是销售不动产，地方税务部门执行的过程中，加入了个人的理解，所以这也是很复杂的方面。在房地产开发企业营业税当中，相对来讲，跟其他的土地增值税要简单一些。基本上，我个人认为这些问题都是代表性的问题。实际上，也是我们在房地产开发企业当中，这个税种上的一个问题，由于给我的时间到今天下午的4点，现在还剩7、8分钟的时间，我想房地产开发企业主要的问题还是冰山中露出了一个小角，今天的讲座主要让大家感受到了房地产开发企业税务中的风险，房地产开发企业作为管理税收的目标是什么，一个是控制风险，一个是获得税收利益，换句话，第一个管理税收的目标，是控制风险第二个是做到合法的少交税款。实际上，我们企业在税收上面临两个风险，第一个有多交税款的可能，第二个风险是什么呢？我不知道这个要征税，税务机关查出来了，我面临的风险，企业面临两种风险，作为一个房地产开发企业，面临的风险是非常巨大的，房地产开发企业的风险怎么来的？为什么有风险？风险怎么来的？

　　风险从哪来的？我们只有知道风险从哪来的，我们才知道在哪控制，房地产开发企业风险从哪来的？我们经过细致的研究，认为风险来源于识别系统，我不知道这个风险，就没有识别，使我没有认识到这个风险，国家税务总局有一个文件来了，我就不知道2008年的24号文件，房地产配套开发的经济适用房或者经济适用房、廉租房，可以免土地使用税，如果这个过程中出租的廉租房还免所得税呢，第一我们对税收政策没有建立识别系统，因为我们没有察觉到，不知道这里有风险，比如说房地产开发企业跟境外的企业合作，我忘了这个环节上要代扣企业所得税等等，还有我的企业在促销过程中，比如说房地产企业销售时优惠的积分奖励，没有代扣所得税。这些内容都属于我的风险，风险怎么来的？我没有识别，我没有建立识别机制，我不知道这个地方应该这样规定，我不知道这个地方还要交税。比如我在收购项目公司的时候，我没有考虑要代扣所得税，我没有想到这个地方我有代扣的义务，比如说我没有做项目调查，我不知道有风险。没有对纳税系统进行系统的识别。

　　第二个风险来源于，我们想象一下，一个企业我们一个员工对外出差了，比如说到北京出差了，我问大家，咱们公司有没有相关的出差的制度？有，差旅费报销有没有制度？有，是不是一天补助有多少，各公司不一样，但是至少有相关的体系，我问大家，咱们管理税收的当中，在座的哪家公司有制度？你们公司有没有税收的制度？没有。你们公司有吗？没有。也就是说，我们每年要交几百万甚至上千万，甚至有的企业要收上亿的税款，我们的风险来源于我们内部的控制系统，没有一个完整的内控系统，就是管控系统，也就是说我们企业的税收风险来源于我们没有一个管控的系统，没有建立起机制来，到什么时候要做什么事，我知道哪有风险了，但是在哪个环节控制，我没有做，没有建立管理控制的程序，这是风险的第二个方面。

　　第三个方面，我们的税收风险是什么风险？实际上是专业的，也就是咨询，我们的税收文件不是谁都可以看懂的，这需要解读，也就是我们的税收风险，并不是一个谁都可以看懂的，税收需要专业判断，换句话是需要专业判断的，这个时候我们很多企业会发现这样或者那样的风险。为什么会出现这样那样的风险呢？我们的税法需要大家解读，我们很多问题还需要别人帮你分析风险，我们自己往往有很多问题，我们往往还看不懂，今天我们就以税法第57条做一个分享，本法设立前批复的企业，按照国务院的规定，在本法实行5年内，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期。这一句话大家可以读懂的不多。本法公布前设立的企业，本法是哪天公布的？能答上来吗？是2007年3月16号。那么，现在有一个房地产开发企业问我了，是山东一个企业告诉我，我们3月16日当天拿的执照，当天算不算？当天算不算本法公布前设立的企业，大家就有争议了，含有3月16日。依照当时的税法规定的，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期后。低税率过渡不过渡？不过渡。这个15是不过渡到25，不过渡怎么办？2008年重新认定，重新认定高新企业的，执行15的政策，不符合规定的，执行25。新的所得税法，规定了西安高新园区的高新技术企业都是按照25的所得税率预交的，说明在座的都不是高新技术企业，按照所有的法规规定，享受定期减免和优惠的，享受到到期日期为止。软件企业获利年度免二减三，自获利年度起免二减三，软件公司假如说07年成立的，07年亏损，08年盈利，08年免税不免税？09年免税不免税？实际上这就牵扯到获利年，假如说07年1月在西安高新园区成立的软件公司，07年亏损，08年盈利，09年盈利，08、09年免税吗？税法说了不免。为什么税法需专家帮助分析，税法说怎么样的才要过渡呢？依照当时的税收法律和行政法规规定，我们看一下什么是税收法律？是人大通过的，什么是行政法规呢？是国务院通过的。财税的文件不属于行政法规的范畴，所以这个文件的法律机制不够，就不在过渡的范围。所以说，我们研究税法如果没有专业的机构的帮助，我们很多情况下，都是靠自己企业自己研究税法，觉得看懂了，实际上没有看懂。作为软件企业财政部出台1号文件，08年1月1号设立的软件公司可以实行免二减三，有的企业赶紧把07年成立的企业废立，然后成立新企业，这说明税法需要很多人帮助理解，说明很多文件我们需要专业的咨询机构的帮助，也并不是说每个税收文件大家都可以充分识别这种风险，还是需要专业帮助。我们得出这个结论，企业纳税风险来源于识别系统、管控系统、审核系统，还有可能我们的企业对这个问题没有充分的估计，按照自己的理解做了。在这种情况下，都可能产生我们的风险，房地产开发企业的风险既然来源于三个方面。我们控制怎么控制？建立房地产开发企业的三大系统，就是软件叫的三维控制系统，第一个帮助房地产开发企业建立识别系统，建立系统的识别，而且这个系统是一个开放式的系统。也就是今天国家税务总局的政策变了，这个系统就变了，所有对使用者来讲，可以快速的建立识别系统，这个识别系统是从六个纬度识别的。常规业务、特殊业务、分税种，11个税种都把风险归类出来了，税种优惠的执行过程中的具体的法律要件，然后还有地方的，陕西省国税、地税，西安市国税、地税补充文件中的风险，第六个随着我们对房地产开发企业的深入，我们又发现了风险，就是补丁风险，我们再补丁的加入系统中。

　　第二个系统是建立在房地产开发企业的管控，整个进行控制，从9个方面来进行管控的，比如说房地产开发企业的模拟核算，房地产开发企业的土地增值税的清算等等，甚至把房地产开发企业的相关的敏感数据，比如说我的施工成本到底应该高到什么程度，应该有一定的敏感的东西，从9个角度帮助走程序，走了程序就可以控制风险。

　　第三个系统是咨询教练系统。实际上，我们企业的基本的内容。实际上我们帮助房地产开发企业构建整个的系统。

　　第三个系统是咨询教练，就是互动的平台了，而且互动平台又带有视频系统，比如说国家税务总局出一个政策，我们都有一个专家访谈，大家可以远程的就看到了，国家税务总局又出台了一个文件，而且大家有什么问题，可以通过软件实现互动的咨询，等于把房地产开发企业放在一个系统的解决方案中了。我顺便把系统向大家简单的做一个介绍。今天我的课程就到这里，谢谢大家！