《城市更新（棚改∕旧改）政策解析、土地一级整理及项目运作实操》课程大纲（2019－升级版）

讲授：涂山青

【课程简介】

城改难！是房开企业共同的感受。

当前我国正处于城市化快速发展期。快速城市化带来城市更新（棚改∕旧改）和城中村大规模改造。面对巨大的市场，相关各方利益博弈也异常激烈──它到底是诱人的“蛋糕”，还是烫手的“山芋”？

本课程中，资深城改专家涂山青老师携长期经验积累，结合“十九大”提出的新观点新理论，紧扣“五大发展理念”，全面剖析城市更新最新政策要领，探讨城市更新过程中，棚改、旧改领域的困难、挑战与机遇，教您把握城市更新运营趋势，疏理项目操作流程，分析项目影响因素，掌握项目操作的主要环节和流程，把握规律，创新方法，克服风险，理性作为！

【学员对象】

企业董事长∕总经理∕总监∕经理∕政府经济主管部门领导∕银行金融业高管∕房地产等行业高管

【课程收益】

1． 认识城市化进程中棚改∕旧改的现状和发展规律，分析问题和把握机遇

2． 剖析城市更新（棚改∕旧改）项目操作流程与主要环节

3． 把握城市更新（棚改∕旧改）土地整理与一二级联动开发方法与策略

4． 了解旧改项目过程风险，掌控风险，从容应对

【课程特点】

◆全真干货，倾囊相授。精！准！狠！

◆拒绝平庸！我们不做无效的培训。

◆讲师视野宏大，课程高屋建瓴。全程紧盯热点，剖析难点，直击痛点，抓住增长点！

◆策略引领，步骤分解，方法演绎，实战实训！让受训学员从观念到心态到方法到技能全面提升。

【培训时间】2天

【课程主要内容】

当前我国正处于城市化快速发展期。

第一部分  城市更新（棚改∕旧改）模式比较

一、认识城市更新（棚改∕旧改）

1．几个相关概念阐释

城市更新

旧城改造

【权威声音】谈棚户区改造

【资料】中国棚户区改造

2．棚户区改造

（1）棚户区改造政策演进及最新政策解析

（2）棚户区几种开发方式比较

（3）棚户区改造模式

3．城市更新（城中村改造）的特点

4．旧城改造、城中村改造的意义

二、城市更新（棚改∕旧改）模式比较分析

1．当前城市更新（棚改∕旧改）政策梳理

2．城市（棚改∕旧改）中的矛盾焦点分析

3．城市更新（棚改∕旧改）原则

4．几种城市更新模式比较

“三种类型、十种模式”分析

（1）广州模式分析

（2）深圳模式分析

……

5．企业参与城市更新（棚改∕旧改）的方式分析

第二部分  城市更新中土地整理与一二级联动开发

三、城市更新（棚改∕旧改）中房企拿地模式分析

1．城市更新（棚改∕旧改）中房企土地拓展的八大模式分析

2．房企拿地能力分析

房企拿地能力的八大表现：

（1）经济形势的判断能力

（2）房地产周期把握能力

（3）区域潜力的洞察能力

【案例】标杆房企拿地在区域分布分析

（4）地块属性的分析能力

【资料】优质土地的判断方法

（5）拿地手段的运用能力

（6）项目风险的辨识能力

（7）土地资源的整合能力

（8）项目增值的操作能力

四、城市更新（棚改∕旧改）项目土地整理与一二级联动开发

1．城市更新（棚改∕旧改）项目土地一级开发策略

（1）一级开发的特点

（2）一级开发中的土地权属

（3）一级开发中的“政－企”角色及职能分工

（4）一级开发的流程解析

（5）一级开发的房企营利模式分析

（6）一级开发的主要风险点分析

2．土地入市与房企拿地

（1）土地入市方式

【资料】土地入市程序

（2）房企拿地操作技巧

（3）政府关系：拿地、项目合作与谈判技巧

3．项目一二级联动获取土地实操及风险防范

（1）什么是一二级联动

（2）土地一二级联动开发的优势与风险分析

（3）土地一二级联动开发的主要模式与操作

（4）土地一二级联动开发的流程掌控

（5）土地一二级联动开发的主要风险分析

第三部分  城市更新（棚改∕旧改）项目操作流程与风险防范

五、城市更新（棚改∕旧改）项目前期工作与项目报建

1．城市更新（棚改∕旧改）总流程

2．前期准备阶段

（1）基础分析

（2）土地属性调查

（3）项目可行性分析及可行性报告撰写

【案例】广东某村旧改项目可行性研究报告

（4）前期规划

【案例】武汉城中村改造项目规划公示

3．项目报建流程

【资料】城改项目审批事项及流程

【案例】规划不严，村民遭遇“二次拆迁”

【资料】武汉市城中村和旧城改造工作程序

【案例】城中村改造规划建设审批流程图

六、拆迁补偿安置与征迁谈判技巧

1．拆迁补偿安置

（1）拆迁补偿安置的方式

【警示】拆迁冲突何其多

（2）征收补偿方案的内容

【案例】某城中村拆迁安置补偿方案

（3）确定拆迁补偿安置标准的技巧

【案例】拆迁补偿安置补偿标准（【深圳】）

【案例】广州市城中村改造拆迁成本及补偿标准

【案例】武汉市部分城中村改造补偿方案

2．动迁宣传技巧（动迁宣传“四个方面、八大技巧”详解）

3．土地征迁谈判技巧详解

七、城市更新中的风险防范

1．对风险的认识

（1）什么是风险

（2）风险的特征

2．城市旧改风险类型及其防范

（1）土地风险的来源及其防范

（2）拆迁风险的来源及其防范

 【小专题】拆迁风险的来源及其防范

 1．来自合作伙伴（村委）的困难与对策

 （1）与合作伙伴（村委）合作的六个技巧

 （2）与合作伙伴关系困境及其对策

 2．来自拆迁户的风险及对策

 （详见涂山青老师《城市更新中拆迁谈判技巧实战培训》）

（3）市场风险的表现及其防范

（4）政府风险的因素及其防范

①

地方政府政策把握困难与对策

②

地方政府配套政策落实难问题与对策

③地方政府关系困境与对策

【案例】贪腐致某市最大城中村拆迁一波三折

（5）财务风险的形式及其防范

（6）运营风险的因素及其防范

八、典型案例解析

1．经典案例：“旧改之王”缘何遭遇生死风波

2．其他标杆案例解析

【附】城中村改造（城市旧改）相关法规、政策索引

九、交流、互动（20分钟）

课程结束。谢谢参与！

【讲师简介】城改专家涂山青简介

涂山青，一个致力于把先进观念植入到企业“骨髓”的培训师；

涂山青，一个不仅仅满足于传授方法和技能的培训师；

涂山青，一个把客户的业绩增长视为最大回报的培训师！

涂山青，城市更新与房地产专家。

北京大学、清华大学、浙江大学、华东师大、西南财大、重庆大学总裁班教练。

住建部中房协《城市开发》杂志特邀撰稿人。

中国城市更新（ 棚改∕旧改）总裁高峰论坛  特邀主讲嘉宾。

中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业营销协会顾问。

中国房地产业培训中心专家团成员。

全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。

总裁网金牌讲师∕全球500强华人讲师∕中国品牌讲师∕中国百强讲师。

中国房地产培训网、中国房地产人才网、总裁培训网、中国管理培训网、中国培训网、培训在线、聚成股份等多家机构高级顾问∕培训专家。

1996年进入房地产业，历任房地产广告公司、策划公司经理∕总监，房地产开发企业总监∕顾问∕总裁特别助理等。二十多年来，主持策划、咨询、顾问和辅导过的房企数十家、项目上百个。

十多年培训的行业经验，炼就了睿智、独到的营销观念，精准、实效的方法策略，被称为中国房地产培训领域从观念到方法、从策略到手段全面价值创新的引领者。培训大中小房企数百家，学员数万人。效果普遍受到学员和客户企业好评。

【曾服务的客户】

北京大学总裁班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、华东师大总裁班、重庆大学总裁班、西南财大总裁班，中房集团、中国交建集团、鲁能集团、中国电建集团、北京英泰格瑞、新世界地产、香港新鸿基、上海竹胜园、广州珠光投资、广州侨鑫、华泰嘉德、新城控股、佳兆业地产、宝安地产、华夏幸福、招商地产、万科、保利、中海、绿地、华润、上海大发地产、上海三湘、和泓置地、安徽江海置业、南京侨鸿、香港路劲、浙江中天、金地集团、和富黄埔、广东绿景、北京中铁、江苏荣盛、福建正荣、东莞光大、立白富凯地产、京煤金泰、广东绿景、滨江置业、21世纪不动产、广州越汇、江苏虹桥、宝龙房产、深圳鸿润、东莞鸿景、重庆渝叶、中航地产、南京青和、浙江德信、苏州中信、莱茵达置业、山西铭基、嘉凯城、宝钢地产、巨龙实业、世纪宏图、北京领先时代、中房镇江鸿都、北京佳辰、红星美凯龙、成都国宏腾、内蒙大伟、河北华宇、湖南创发、江苏泽园、浙江聚亨、辽宁鑫城、河南利峰、池州城房、大汉隆成、贵州中天城投、山东林奇、内蒙荣胜、青岛隆海、龙城地产、广东行信投资、天龙房地产、百年嘉业代理、嘉纳国际、博达置业、北京国信嘉业、河北高远、红豆置业、江西新华厦、长城地产、深蓝地产、隆盛国际、新景祥、仁和集团、拓维地产、长春北方、北京创意盛行、威达置业、浙江亘盛、湖南华联、山东泰山、河南鸿源、长春北方、贵州恒力、成都三鼎、山东天发、三盛实业、福建浔兴、江苏永泰、珠海华业、南昌洪都、山西昌浩、万丰置业、河北德源、云南泰兴、厦门顶创、北京创想、大华地产、美桥顾问、红豆置业、郑煤地产、苏州永创、新大地实业、北京尚伯智典、北京万年置业、四川大陆集团、盐城华世、云南独秀、山水置业、张江创新、江苏嘉新、大华集团、北京新奥特、湖南健明、湖北银海、浙江宏鑫、江都房产、昆明城开、山东华安、盐城名都、湖南新都、徐州鼎晔、众形天下、浙江紫光、海南筑州、三丰鼎盛、沐阳三建、聚银时代，东方航空（武汉），广开城投、拓普投资、银通投资、山西振东，工商银行、农业银行、汉口银行，金华日报、中国移动、长江广场、萍乡城开、北京诚通、蓝天科技，中南建设、中建三局、孝感建协，澳华装饰，武钢集团、华中电力、汇通策划、银马广告、正大传媒、三环集团、东垦集团、武汉九通、武汉亚太、东湖创业、亿童教育、浙江一点红（直.联：一三六二七一零六久七久）等

【学员评价】

①涂老师的课，理论联系实际，讲解深入浅出，贴近客户需求；

②涂老师课程观念先进，观点独到，剖析精辟，信息量大，能给人启迪；

③涂老师的课，能使人观念更新，方法创新；

④涂老师语言幽默生动，富有感染力；

⑤涂老师善于驾驭现场和调动学员气氛；

⑥涂老师始终做到案例与互动贯穿始终，注重经验与心得分享，培训效果实在。

【附】涂山青老师部分培训现场实录（此略）